Agrandir sa maison est une idée séduisante pour gagner de l’espace, améliorer son confort de vie ou augmenter la valeur de son bien, sans pour autant avoir à déménager. Mais, entre la déclaration de travaux et la demande de permis de construire, nombreuses sont toutefois les personnes à redouter la lourdeur des démarches administratives. Faisons un tour d’horizon pour bien comprendre dans quelles situations agrandir sa maison sans permis de construire est possible… ou pas !
Travaux d’extension : des projets qui font rêver
Quand on est propriétaire de sa maison individuelle, il n’est pas rare après quelques années, d’avoir envie de renouveau. Réinventer son espace de vie peut alors prendre bien des formes :
- aménagement de combles
- création d’une véranda
- création d’une nouvelle pièce de vie
- création d’un étage supplémentaire
- construction d’un garage
- construction d’un abri de jardin
Oui, mais voilà. Modifier une construction existante implique de devoir composer avec certaines règles…
Comprendre la réglementation : permis de construire et déclaration préalable
En France, toute modification de la surface ou de l’aspect extérieur d’une habitation est encadrée par le code de l’Urbanisme. Selon la nature et la taille du projet d’extension, deux options principales existent :
- la déclaration préalable de travaux : il s’agit d’une procédure administrative simplifiée lorsqu’on veut faire des agrandissements de petite ampleur (modification des façades, projets d’extension inférieure à un certain seuil…). Elle permet à la mairie de vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme, sans pour autant imposer une demande de permis
- le permis de construire : il s’agit d’une autorisation administrative délivrée par la mairie, permettant la réalisation de travaux importants sur un bâtiment (construction de maison, travaux de surélévation ou d’extension latérale d’ampleur). Il garantit que les projets d’agrandissement de maison respectent les règles locales, notamment le plan local d’urbanisme (PLU)
Agrandir sa maison sans permis de construire est donc possible, mais cela implique que le projet d’expansion s’inscrive dans un cadre bien spécifique, défini notamment par quatre critères : le nombre de mètres carrés ajoutés via l’extension, la surface habitable totale après agrandissement, la zone d’implantation du bien et l’existence d’un PLU.
Agrandir sa maison dans une zone urbaine régie par un PLU
Si vous souhaitez procéder à l’extension d’une maison située dans une zone soumise à l’application d’un PLU, l’agrandissement sans permis sera possible sous certaines conditions :
- surélévation de maison ou agrandissement inférieur ou égal à 5 m2 : si le nouvel espace créé n’excède pas 5 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol, alors une simple déclaration de travaux suffit
- surélévation de maison ou agrandissement de 5 à 40 m2 :
- simple déclaration : si la surface de plancher ou l’emprise au sol restent inférieures ou égales à 40 m²
- permis de construire : au-delà de 20 m², uniquement si agrandir la superficie amène à dépasser 150 m2 de surface de plancher (le recours à un architecte serait alors également obligatoire)
- travaux de surélévation ou d’agrandissement supérieurs à 40 m2 : obtenir un permis de construire et recourir à un architecte sont obligatoires
Deux notions pour mieux comprendre
La surface de plancher correspond à la somme des surfaces couvertes d’un bâtiment, calculée à partir du nu intérieur. Elle exclut certaines surfaces comme les combles perdus, caves, garages ou surfaces ayant une hauteur sous plafond inférieure à 1,80 mètre.
L’emprise au sol désigne quant à elle la projection verticale du volume d’une construction, tous débords inclus (balcon, toiture…), sur le terrain. Elle permet de mesurer la place réellement occupée au sol par un bâtiment et sert de référence pour certaines autorisations d’urbanisme, notamment les permis et déclarations.
En cas de doute, il ne faut pas hésiter à faire appel à une entreprise de construction !
Agrandir sa maison en dehors d’une zone urbaine ou dans un site protégé
De la même façon, réaliser une extension de maison hors zone urbaine implique de respecter certaines règles :
- faire un agrandissement ou une surélévation de 5 m2 ou moins : les conditions sont les mêmes que celles évoquées précédemment
- surélever ou agrandir le bâtiment de 5 à 20 m2 : une déclaration de travaux suffit
- étendre la surface de plus de 20 m2 : une demande de permis de construire est obligatoire. Dans l’éventualité où la surface au sol dépasserait 150 m2 après travaux, solliciter un architecte serait même obligatoire pour déposer le permis
Le cas particulier des bâtiments classés ou situés dans un secteur protégé
Agrandir sa maison si elle se trouve à proximité d’un monument historique, dans un site classé et secteur sauvegardé ou encore dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable, n’est pas si facile. Tous travaux, même minimes, peuvent en effet impliquer d’obtenir l’avis ou l’autorisation de l’architecte des Bâtiments de France. Pour éviter tout écueil, mieux vaut se renseigner auprès de sa mairie au préalable !
Les risques en cas de non-respect des règles
En cas de non-respect du permis de construire ou de la déclaration préalable de travaux, les propriétaires se soumettent à des risques juridiques, financiers et administratifs lourds de conséquences :
- amende pouvant aller de 1 200 € à 300 000 €
- obligation de mise en conformité si les travaux d’agrandissement sont régularisables
- obligation de démolition ou remise à l’état initial s’ils ne peuvent pas l’être
- interruption du chantier
- conséquences administratives tant que les extensions ne sont pas régularisées (vente impossible, défaut de couverture d’assurance, refus d’accès aux réseaux publics…)
Agrandir sa maison sans permis de construire est tout à fait envisageable, à condition de respecter les règles et limites de surface prévues par la loi. Toutefois, chaque projet étant unique, il est essentiel de vérifier les règles applicables dans sa commune avant d’entamer les travaux. De nombreux professionnels qualifiés sont disponibles pour apporter tout conseil en travaux de construction nécessaire !
