Afin de lutter contre l’inflation des loyers dans certaines zones tendues du territoire, l’état a pris des mesures de plafonnement et d’encadrement des loyers.
Le plafonnement des loyers
En 2014, la loi ALUR dite Duflot a remplacé la précédente loi Scellier sur le logement, avant d’être elle-même modifiée et amendée par la loi Pinel. Au sein de ce texte législatif, des zones qualifiées de « tendues » sont mentionnées. Il s’agit de 28 agglomérations comptant plus de 50 000 habitants, où les loyers sont plafonnés, pour éviter qu’ils ne deviennent inaccessibles pour une certaine population.
En fonction de la catégorie de logement et du quartier d’implantation, un arrêté préfectoral détermine trois indicateurs de loyers : un loyer médian de référence, un loyer médian de référence majoré de 20 %, et un loyer médian de référence minoré qui ne peut être inférieur de plus de 30 % au loyer médian.
Les plafonds de loyers sont exprimés en euros par mètre carré de surface habitable, dont sont exclues les charges. Concrètement, cette surface de référence est la surface habitable à laquelle on ajoute la moitié de la surface des annexes. Cet ajout ne peut toutefois franchir la limite de 8 m².
En ce qui concerne le zonage, le territoire le plus tendu correspond à la zone A bis, le moins tendu étant la zone C. Sachez qu’il faut discerner 5 zones, et que les plafonds des loyers « intermédiaires », « sociaux » et « très sociaux » sont révisables annuellement.
L’encadrement des loyers
Le système d’encadrement des prix du loyer est défini par le décret n°2050-650, paru au journal officiel du 10 juin 2015. Il consiste à restreindre les augmentations des montants des loyers, réévalués en fin de bail, ou lors de la remise sur le marché locatif des logements. Sont concernés par l’encadrement des loyers tous les logements vides ou meublés appartenant au secteur privé, à condition toutefois qu’ils soient localisés dans des communes où les loyers sont officiellement reconnus comme très importants.
Notez que les logements sociaux, les logements conventionnés Anah ou APL, ou encore les logements soumis à la loi de 1948 (c’est-à-dire des logements bâtis avant le 1er septembre 1948 dans des communes de plus de 10 000 habitants ou limitrophes), sont exclus de ce dispositif légal.
Lors de la remise en location d’un bien situé en dehors de Paris, le propriétaire décide librement du montant du loyer. Néanmoins, certaines communes doivent respecter l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL), sauf si le loyer est de façon manifeste sous-évalué, ou si le logement est en travaux depuis le départ de l’ancien locataire. Dans Paris, le loyer est automatiquement lié à l’évolution de l’IRL sauf dans les deux cas précédemment explicités.
Lors de la réévaluation du loyer lors du renouvellement du bail, certaines mesures encadrent le processus. Le propriétaire peut augmenter le loyer si celui-ci est sous-évalué initialement, et dans la limite autorisée. A paris, le locataire peut solliciter une action en diminution de loyer, si son montant s’avère supérieur au loyer de référence majoré en cours.
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